为什么房子越高越贵呢（买房时楼层定价逻辑您了解多少？）

100人浏览 2025-03-31 09:00:43

去售楼处看过房的朋友们，一定看过下面这张表。明明是同一栋楼，相同的户型，但是楼层不一样，价格也不一样。以108㎡户型为例：价格低的10380元/㎡；价格高的10990元/㎡，单价差610元/㎡，总价相差约6.5W。

这种情况，是不是每个楼盘都有呢？你有没想过，开发商是如何对每个楼层定价的？

你遇到过的大部分置业顾问，可能除了视野、朝向等因素外，是不是也没和你说得很透彻。其实开发商对楼层的定价，来源于几个逻辑，今天咱们列举两个。

1、橄榄球价格体系，也是目前晋城楼市应用最为广泛的体格体系，比如铭基阳光云上(楼盘详情户型图相册地图4008500356转0928)、祥瑞新城(楼盘详情户型图相册地图4008500356转8998)等。这种价格体系的意思是中间楼层价格要比顶层低层价格高，但整体来说，差别不是特别大，多用于高层产品。

2、金字塔价格体系。楼层越往上，价格越高，楼层越低则价格越低。那么开发商是怎么选择这两个价格体系的？我们以晋城一楼盘为例。

从周边配套来看，该楼盘南面有个水系公园，东侧是商业广场，西侧是大型工业区；这是楼盘的高层楼栋平面效果图，从视野景观考虑，你会选择哪一栋？

按照目前在售楼栋情况来讲，是不是该选3#、7A#，为什么是这栋？因为，这两栋直面公园，无遮挡，能够把项目南面的景观尽收眼底。

在同一水平面上的户型，开发商定价主要考虑四大因素：户型的平面设计、景观视野、噪音灰尘和朝向。平面设计和朝向这两点，对价格的影响不大，基本只占了10%。占比较大的，是景观视野和噪音！因为这是购房者很直观的感受。

大多数小区会把视野因素占35%的定价比例，噪音占45%。在外部视野受到阻挡的情况下，开发商一般就会选择橄榄球价格体系定价。在外部视野没有遮挡的情况下，开发商就会采取金字塔价格体系定价。圈内有位大佬说过：窗外的风景决定，决定了房子的价值！正是基于这两个体系。

那每一层楼的价格，具体是怎么定的？以开头图中的9#为例，按照金字塔价格体系定价，基本上每层楼的价格差0.05K，中间楼层是均价。

往上楼层上调0.05K，往下楼层减低0.05K，以此类推。但有的楼盘，一楼是架空层，很多人又不喜欢低楼层。开发商就会把低楼层的层差缩小。在垂直系数的制定中，视野变成了重要因素，其次就是客户的心理体验，项目其他情况等等。

知道了开发商的定价逻辑，就大概知道：同一个小区、楼栋之间、楼层之间，为什么有的价格高，有的价格低了。了解后，我们其实会发现价格越贵的楼层不一定是最适合自己的楼层，我们需要根据家庭成员的综合喜好，结合所选楼盘实际情况，才能找到适合自己家的楼层。